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一二线城市房贷利率持续松动,深圳每年房贷能省上万元

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焦点-深圳站

一二线城市房贷利率持续松动,深圳每年房贷能省上万元

同致诚评估)

  经过2018年楼市的“冷却期”,2019年上半年房地产市场迎来了“小阳春”。“房住不炒”、“稳定房价”依然是政府调控的主基调,这意味着未来的调控手段依旧会保持强劲。今年初,央行数次调低存款准备金率,增加信贷的供给,放松“银根”,商业银行首套房贷平均利率连降5个月,刚需购房者的机会来了!

  一、房贷利率的下调刺激了住宅市场的需求

  (一)全国房贷平均利率自2019年持续下降

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  根据统计数据,2019年全国房贷利率呈现下行趋势,从一月起持续下降五个月。全国五月份首套房贷款平均利率为5.42%,环比下降1.09%。全国二套房贷款平均利率二月份跌至6%以下,五月的平均利率为5.74%,环比下降1.2%。

  (二)二线城市房贷利率远超一线,城市差别大

  以北上广深四个一线城市和杭州、武汉、南京三个热门的二线城市为例。从目前的统计数据来看,二线城市的房贷利率上浮,房贷利率明显高于一线城市。在七个城市中,上海和武汉的房贷利率分别代表全国房贷利率的最低和最高水平。

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  一线城市的首套房贷款利率处于5.06%-5.46%区间之内。与2018年第四季度相比,北京今年年初的首套房贷平均利率跌幅最小,深圳的跌幅最大,下降幅度达4.02%。

  5月份,一线城市的房贷利率较为稳定。北京的首套房贷款利率为5.39%,较上月下降0.01%;上海为4.92%,较上月下降0.04%;广州为5.29%,较上月下降0.03%;深圳为5.20%,较上月下降0.02%。

  相较于一线城市而言,部分二线城市房贷利率停止了下降趋势,5月份开始逆势上涨,南京首套房平均贷款利率为5.58%,环比上涨0.08%.;武汉首套房贷平均利率为6.1%,上升幅度最大达1.84%。杭州为5.19%,变化幅度不大。

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  二线城市的房贷利率明显较一线城市更具波动性,而利率波动性在二套房表现更为明显。杭州、武汉的变化幅度最大,其中,武汉五月环比变化达到8.54%,且贷款利率仍保持在全国的最高水平。

  (三)热门城市的住宅市场交易量整体上升

  利率的降低减少了贷款的成本,直接带动了楼市的回暖。根据下面关于北京等七个城市的住宅成交情况变化图中可以发现,自2019年,除去2月份受到春节影响外,第一季度住宅市场的成交量整体呈现出明显的上涨趋势。

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  4月-5月一线城市房贷利率趋于稳定,住宅成交量总体呈现稳中微降的趋势。上海的住宅成交量明显高于其他三个城市,五月整体的成交量表现平稳。北京与广州的成交量具有相同的变化趋势,2019年第一季度上升幅度大,进入五月后,成交量开始回落,北京的降幅较大,为18.29%。深圳的成交量在四个城市中维持着较低水平,相反地,五月成交量上涨,幅度达71.6%.

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  三个二线城市住宅成交量则“有升有降”。其中,武汉的住宅成交量“遥遥领先”,自2019年起,成交量呈稳步上升趋势,五月环比上升2.94%。南京和杭州的住宅成交量均表现为先上升后下降,从趋势图来看,杭州的购房需求明显小于其他两个城市,且五月份的成交量环比下降约50%,下降幅度最大。南京五月成交量环比下降22%。

  通过一线城市和二线城市成交量变化的对比发现,房贷利率的变动对二线城市的成交量影响更大。当房贷利率下降时,购房需求在一定程度上得到刺激,住宅成交量有所上升,当房贷利率上升时,一般来说,购房需求也会得到一定的抑制。

  二、利率的变动对贷款成本影响有多大?

  (一) 一线城市的房价仍居高不下,二线城市房价开始赶超

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  截止2019年5月,北京、上海新建住宅销售单价达到了6万元以上。二手住宅市场上北京和深圳的房价位居全国一二。根据国家统计局数据显示, 5月份一线城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.3%,其中广州上涨幅度最大,达到0.8%。二手住宅平均售价上涨0.43%,涨幅略有下降。

  三个二线城市房价总体上涨,其中武汉的新建住宅环比上涨达1.2%,同比上涨14.8%。杭州二手住宅单价环比上涨1.3%,涨幅明显。

  由此看出,一线城市房价依然是“居高不下”,但受到调控政策的影响,涨势放缓,房价趋于稳定,二线城市楼市“火热”,房价开始赶超一线城市,其中增长速度最明显的是武汉。而杭州和南京的房价基本上能与广州持平。

  (二)利率下调缓解还贷压力

  目前,全国绝大部分城市首套“刚需房”的首付为30%,二套房的首付比例最高可以达到8成。对于刚需购房而言,一线城市的房价依然是一个难以跨过的“门槛”。假设一套位于一线城市90的住宅总价约600w-900w,则首付为180万-270万,贷款比例约为70%,对于一个普通的工薪阶层家庭而言,不管是首付的压力还是房贷的压力都是巨大的。

  利率的持续松动在一定程度上缓解了房贷压力。以深圳商业银行平均房贷利率为例。5月深圳首套房贷利率为5.2%,同比下跌5%。在贷款总额为500万,贷款期限为20年,每月等额支付本息的情况下,目前每个月的还款40,263.24元。在去年同期,贷款利率为5.47%的情况下,每月应支付银行41,171.64元,每年可以节省约10,896元。

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